Immobilien & Steuern

Immobilienvermögen und Steuern – warum eine durchdachte Struktur entscheidend ist

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Wohnhäuser, Eigentumswohnungen, Gewerbeobjekte, Baugrundstücke oder land- und forstwirtschaftliche Flächen bilden bei vielen Privatpersonen und Unternehmern einen zentralen Baustein des Vermögens.

Gerade weil Immobilien oft langfristig gehalten, vermietet, vererbt oder innerhalb der Familie übertragen werden, spielt die steuerliche Gestaltung eine erhebliche Rolle.

Eine kluge Struktur kann die laufende Steuerbelastung deutlich reduzieren, Liquidität sichern und die Vermögensnachfolge erleichtern, während unbedachte Gestaltungen oder unterlassene Prüfungen schnell zu vermeidbaren Steuerbelastungen führen.

Da es kein eigenes „Immobiliensteuerrecht“ gibt, sondern unterschiedliche Steuerarten ineinandergreifen, besteht die Aufgabe einer spezialisierten steuerlichen Beratung darin, alle relevanten Vorschriften zur Einkommensteuer, Körperschaftsteuer, Grunderwerbsteuer, Grundsteuer, Umsatzsteuer sowie zur Erbschaft- und Schenkungsteuer im Blick zu behalten und diese für den Einzelfall zu einem stimmigen Konzept zu verbinden.

Unsere auf Immobilien fokussierten Steuerberater und Fachanwälte für Steuerrecht begleiten vermögende Privatpersonen, Familien, Unternehmer und Immobiliengesellschaften dabei, Erwerb, Halten, Verwalten, Finanzieren und Übertragen von Immobilien steuerlich optimal zu gestalten – vor Ort an unseren Standorten sowie bundesweit und digital.

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Welche Steuern bei Immobilien eine Rolle spielen

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Immobilienvermögen unterliegt einer ganzen Reihe von Steuerarten, die jeweils an unterschiedliche Vorgänge anknüpfen. Im Mittelpunkt stehen zunächst die Ertragsteuern.

Laufende Mieteinkünfte werden bei natürlichen Personen und Personengesellschaften der Einkommensteuer, bei Kapitalgesellschaften und Stiftungen der Körperschaftsteuer zugeordnet.

Die Entscheidung, ob eine Immobilie im Privatvermögen, im Betriebsvermögen eines Einzelnen oder innerhalb einer Personen- oder Kapitalgesellschaft gehalten wird, beeinflusst Höhe und Struktur der steuerlichen Belastung erheblich. Hinzu kommt die Möglichkeit, über die Absetzung für Abnutzung – die sogenannte AfA – Anschaffungs- und Herstellungskosten über die Nutzungsdauer verteilt steuermindernd zu berücksichtigen.

In bestimmten Konstellationen, etwa bei Generationenfolgen oder Umstrukturierungen, kann ein sogenannter AfA-Step-Up sinnvoll sein, um höhere Abschreibungsvolumina zu erreichen.

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Bei jedem Grundstücks- oder Anteilserwerb ist zudem die Grunderwerbsteuer zu prüfen. Sie trifft nicht nur klassische Kaufverträge über Grundstücke oder Gebäude, sondern auch Gestaltungen über Gesellschaftsanteile. Das Grunderwerbsteuergesetz kennt allerdings vielfältige Befreiungstatbestände, die bei vorausschauender Planung genutzt werden können, um die Steuerlast zu reduzieren oder ganz zu vermeiden.

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Eine weitere Ebene betrifft die Umsatzsteuer. Die Vermietung von Immobilien ist grundsätzlich von der Umsatzsteuer befreit. Das klingt zunächst positiv, führt aber insbesondere bei gewerblichen Mietern dazu, dass der Vermieter die ihm in Rechnung gestellte Vorsteuer aus Bau-, Sanierungs- oder Verwaltungskosten nicht abziehen kann. In bestimmten Fällen ist deshalb zu prüfen, ob eine Option zur Umsatzsteuer sinnvoll ist. Auch bei der Veräußerung von Immobilien ist umsatzsteuerlich genau hinzusehen, insbesondere wenn es um bereits umsatzsteuerpflichtig vermietete Objekte geht. Hier ist im Kaufvertrag sicherzustellen, dass der Vorsteuerabzug der vergangenen Jahre nicht gefährdet wird, da sonst erhebliche Nachzahlungen drohen.

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Auch die Gewerbesteuer kann bedeutsam werden. Gehört ein Grundstück zum Betriebsvermögen oder wird die Vermietung über eine Kapitalgesellschaft oder im Rahmen einer Betriebsaufspaltung betrieben, entsteht rasch Gewerbesteuerpflicht.

Für Unternehmen, die ausschließlich eigenen Grundbesitz verwalten, sieht das Gewerbesteuerrecht allerdings mit der erweiterten Grundbesitzkürzung eine Möglichkeit vor, die Gewerbesteuerbelastung zu vermeiden. Beim Verkauf mehrerer Objekte stellt sich zudem die Frage, ob noch eine private Vermögensverwaltung vorliegt oder bereits ein gewerblicher Grundstückshandel angenommen wird. Dabei ist die häufig zitierte Drei-Objekt-Grenze lediglich ein Indiz, aber keine starre Grenze.

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Hinzu treten die Erbschaft- und Schenkungsteuer, die bei unentgeltlichen Übertragungen – sei es im Erbfall oder zu Lebzeiten – die Wertzuwächse im Immobilienvermögen erfassen. Das Gesetz sieht hier zahlreiche Begünstigungen vor, etwa für das selbst bewohnte Familienheim oder für Kinder, die eine vom Erblasser genutzte Wohnimmobilie weiter selbst nutzen. Durch geschickte Ausnutzung von Freibeträgen, durch Nießbrauchsgestaltungen oder durch die richtige Bewertung nach Ertrags- oder Vergleichswert können erhebliche Steuerersparnisse erreicht werden. Schließlich ist auch die Grundsteuer zu berücksichtigen, die Gemeinden auf bebaute und unbebaute Grundstücke erheben. Im Zuge der Grundsteuerreform wurde der bisherige Einheitswert durch neue Bewertungsmaßstäbe ersetzt, und Eigentümer mussten Feststellungserklärungen abgeben. Auch hier kann eine kompetente Begleitung helfen, Fehler zu vermeiden und Fristen sicher einzuhalten.

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Gestaltungsmodelle für Immobilienvermögen – von Familiengesellschaft bis GmbH und Stiftung

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Wer nicht nur einzelne Objekte, sondern ein größeres Immobilienvermögen besitzt, kann über spezielle Strukturmodelle erhebliche steuerliche Vorteile erzielen. Ein häufig gewählter Ansatz ist die Bündelung von Immobilien in einer Familiengesellschaft. Dabei werden die Objekte in eine Gesellschaft, meist eine Personengesellschaft, eingebracht und Familienmitglieder sukzessive als Mitgesellschafter beteiligt. Auf diese Weise lassen sich Erträge innerhalb der Familie verteilen, Freibeträge bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer gezielt nutzen und gleichzeitig das Vermögen vor Zerschlagung oder ungewolltem Zugriff Dritter schützen.

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Eine Alternative oder Ergänzung dazu kann die vermögensverwaltende Immobilien-GmbH sein. Sie eignet sich vor allem für ertragsstarke Immobilienportfolios, da sie eine im Vergleich zur persönlichen Einkommensteuer häufig geringere laufende Steuerbelastung bietet. Die GmbH unterliegt der Körperschaftsteuer und – sofern keine Gewerbesteuer anfällt oder die erweiterte Grundbesitzkürzung greift – kann sie mit einem niedrigen einheitlichen Steuersatz Gewinne im Unternehmen thesaurieren und für weitere Investitionen verwenden.

Zudem ergeben sich regelmäßig Vorteile bei der Abschreibung von Gebäuden. Besonders attraktiv ist dieses Modell, wenn die Mieteinkünfte nicht laufend an die Gesellschafter ausgeschüttet, sondern im Unternehmen belassen und wieder angelegt werden.

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Für Familien, die ihr Immobilienvermögen dauerhaft bündeln und gleichzeitig stabil von persönlichen Lebensrisiken abkoppeln möchten, kommt die Immobilien-Familienstiftung in Betracht. Anders als eine Gesellschaft gehört die Stiftung niemandem; sie verfolgt satzungsgemäß den Zweck, eine bestimmte Familie über Generationen hinweg zu versorgen. Der Stifter überträgt die Objekte auf die Stiftung, die daraus erzielten Erträge werden nach den Vorgaben der Stiftungssatzung für Unterhalt, Versorgung oder Vermögensaufbau der Begünstigten verwendet. Steuerlich profitiert die Stiftung von der günstigen Körperschaftsteuerbelastung und der Tatsache, dass sie nicht kraft Rechtsform gewerblich ist, sodass in vielen Fällen keine Gewerbesteuer entsteht. Gleichzeitig bietet sie einen hohen Schutz vor dem Zugriff Dritter, etwa bei Scheidungen, Erbstreitigkeiten oder wirtschaftlichen Krisen einzelner Familienmitglieder.

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Immobilien in Erbfolge, Schenkung und professioneller Wohnungsverwaltung

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Neben der laufenden Besteuerung spielt die Frage eine bedeutende Rolle, wie Immobilienvermögen in die nächste Generation übertragen wird. Die Erbschaft- und Schenkungsteuer knüpft an den steuerlichen Wert der Immobilie an, der je nach Objektart, Lage und Nutzung nach Ertrags-, Vergleichs- oder Sachwertmethoden ermittelt wird.

Schon im Rahmen der Bewertung ergeben sich Gestaltungsspielräume, die genutzt werden können, um die Steuerbasis zu senken. Besonders bedeutsam sind die Regelungen zum Familienheim und zu begünstigten Wohnimmobilien, die bei Eigennutzung unter engen Voraussetzungen steuerfrei übertragen werden können. In der vorweggenommenen Erbfolge lässt sich durch den Vorbehalt eines Nießbrauchsrechts an verschenkten Immobilien der steuerliche Wert der Zuwendung reduzieren, weil der kapitalisierte Wert des vorbehaltenen Nutzungsrechts vom Steuerwert abzuziehen ist.

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Für sehr große Immobilienportfolios, die professionell verwaltet werden und überwiegend Wohnzwecken dienen, kann außerdem der besondere Status eines Wohnungsunternehmens im Sinne des Erbschaftsteuerrechts interessant sein. Werden die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt, besteht die Möglichkeit, im Rahmen der Übertragung im Erbfall oder durch Schenkung von weitreichenden Begünstigungen für Betriebsvermögen zu profitieren. Dabei kommt es nicht nur auf die Zahl der Wohnungen an, sondern vor allem auf die Art der Organisation und darauf, ob über reine Vermietung hinaus zusätzliche Leistungen erbracht werden, die einen eigenständigen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb erkennen lassen. Ob die Einstufung als Wohnungsunternehmen erreicht werden kann, bedarf einer detaillierten Analyse der Struktur und Tätigkeit des jeweiligen Immobilienbestands.

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All diese Fragen – von der Bewertung über die Nutzung von Freibeträgen und Steuerbefreiungen bis hin zur sinnvollen Kombination mit Familiengesellschaften, Immobilien-GmbH oder Familienstiftung – lassen sich nur im Gesamtzusammenhang sinnvoll beantworten.

Eine isolierte Betrachtung einzelner Objekte greift regelmäßig zu kurz, wenn das Immobilienvermögen einen wesentlichen Teil des Familien- oder Unternehmensvermögens ausmacht.

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Persönliche Immobilien-Steuerberatung und Kontaktaufnahme

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Wer Immobilien besitzt, entwickelt schnell ein Gespür dafür, dass es ohne spezialisierte steuerliche und rechtliche Begleitung schwierig wird, alle Aspekte im Auge zu behalten.

Unsere auf Immobilien und Steuern ausgerichteten Kanzlei entwickelt für Sie tragfähige Gesamtkonzepte. Wir beraten Sie unabhängig von Ihrem Wohnsitz bundesweit, bei Bedarf auch in Konstellationen mit Auslandsimmobilien und grenzüberschreitenden Sachverhalten.

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Für eine erste unverbindliche Anfrage können Sie uns telefonisch oder per E-Mail erreichen oder unser Kontaktformular nutzen, in dem Sie Ihr Anliegen und – wenn gewünscht – auch einen bevorzugten Standort für die Beratung angeben.

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